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对外出租未经竣工验收房屋的合同效力
发布时间:2017-08-26 15:02:16

 

一、案件名称:对外出租未经竣工验收房屋的合同效力
二、案情简介
2014年12月26日,甲公司从乙公司处购得某小区六间商铺,合同签订当日,甲公司又将所购得商铺出租于乙公司。双方签订的《商铺租赁协议》约定:甲公司将某小区共六间商铺返租给乙公司经营使用;租赁期限为5年;租金标准为:前四年每一租赁年度租金2617485.9元,第五年年度租金2879234.49元;每一租赁年度支付一次租金,第一年度租金于《商铺租赁协议》签订之日支付,其余年度租金均需提前10日支付给甲公司;等等。协议签订后,甲公司即将租赁物交付乙公司使用,但自2015年12月16日起至今,乙公司未按协议约定向甲公司支付租金。经甲公司多次催促,乙公司拒不履行协议约定的支付租金义务,甲公司为了维护自己的合法权益将乙公司诉至法院。
三、裁判结果
庭审中,乙公司抗辩称:1、涉案商铺并未经竣工验收,依据《建筑法》第61条的规定,未经竣工验收的建筑物不得交付使用。因此,双方之间签订的《商铺租赁协议》为无效合同;2、涉案商铺从未履行交付手续,甲公司作为出租方从未向乙公司履行交付租赁物的义务。
服务律师针对乙公司的答辩提出如下辩驳观点:1、只有违反法律、行政法规的“效力性强制性”规定才会必然导致合同无效,而《建筑法》第61条的调整对象和立法目的是为加强针对工程竣工验收环节的规范与管理,而非否定以未经竣工验收的房屋为标的物的合同效力,强调的是建设单位应自觉、及时地履行竣工验收合同义务,否则将承担包括合同责任及行政处罚等在内的不利后果,而非强调否定私法行为的效力。因此,该条应界定为“管理性强制性”规定,违反该条款并不必然导致《商铺租赁协议》无效。2、租赁合同中出租方的主要义务是将租赁物交付给承租方使用。《合同法》在买卖合同中关于所有权转移规定了标的物的转移与交付可分为简易交付、现实交付、占有改定等,因此,判断物是否交付应根据物的种类、物的现状、签订合同之前物的占有情况等情形来界定。结合本案,乙公司具有双重身份,其既是涉案租赁物的承租人,也是涉案租赁物的开发单位。乙公司一直实际占有涉案租赁物,且《商铺租赁协议》中并未约定交付必须履行书面的或其他特定的交付手续,对于履行方式不明确的,应当按照有利于实现合同目的的方式履行。在双方签订《商铺租赁协议》后,乙公司对涉案租赁物的占有即变成基于承租人身份的占有,是否办理交付手续并不影响被告对租赁物的使用。
最终判令乙公司向甲公司支付欠缴租金及逾期支付违约金。
四、法律分析
随着社会经济形势的发展变化,《合同法解释二》第14条作出规定:“《合同法》第52条第5项规定的‘强制性规定’是指效力性强制性规定。”这意味着,司法解释将法律、行政法规的强制性规定作出 “效力性”和 “管理性”之区分。
“管理性强制性” 规定是指法律及行政法规未明确规定违反此类规定将导致合同无效的规定,此类规定旨在管理和处罚违反规定的行为,但并不否认该行为在民商法上的效力。“效力性强制性” 规定是指法律及行政法规明确规定违反该类规定将导致合同无效的规定,或者虽未明确规定违反之后将导致合同无效,但若使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的规定。此类规定不仅旨在处罚违反之行为,而且旨在否定其在民商法上的效力。
 
 
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