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李正士诉江苏博德置业有限公司(简称博德公司)、淮安金澄商业运营管理有限公司(简称金澄公司)商品房预售合同纠纷
发布时间:2017-08-27 09:56:25

 

案情简介

2011年原告李正士请案外人姜宇(时任金澄公司副经理)帮其购买博德五金广场的商铺。2011年9月21日,原告与博德公司签订《商铺认购单》,认购该市场D8-12、15商铺,并缴纳定金6万元,博德公司开具了财务收据。之后,姜宇以帮助原告调换商铺为由从原告处骗取定金收据及《商铺认购单》原件。2011年12月31日,姜宇隐瞒真相,在原告不知情的情况下,以原告放弃购房为由向博德公司申请退定金6万元,用于归还个人欠款和挥霍。姜宇被判刑后,犯罪所得已返还给原告。后原告起诉,请求两被告返还定金12万元。

 

结果

判令驳回原告诉讼请求。

风险提示

所谓表见代理,是指行为人虽无代理权,但以被代理人的名义进行法律行为,善意相对人客观上有充分理由相信行为人具有代理权,被代理人对该法律行为的后果直接承担责任的代理。表见代理的成立需具备以下条件:1、行为人没有获得本人的授权,而以本人的名义实施了无权代理行为;相对人依据一定事实,相信或认为行为人具有代理权;相对人所依据的事实包括两个方面,一是被代理人的行为;3、相对人主观上为善意、无过失。如果相对人对无权代理人的代理行为审查不严,存在过失,则不构成表见代理;4、本人对无权代理行为不追认;5、符合代理的生效要件。

律师建议

本案中,原告通过熟人介绍,请案外人姜宇(时任金澄公司副经理),帮其购买被告的商铺,在交付定金后,定金收据及《商铺认购单》又被姜宇骗走。姜宇隐瞒原告真实意图,向被告博德公司表示原告放弃购房并申请退还定金。为赢得这场官司,我们必定确实已经退还了定金。后来,想到从实体方面着手研究姜宇的行为是否构成表见代理?从(2015)淮中刑二终字第00073号刑事裁定书认定的事实,根据《合同法》第四十九条的规定,我判断被告公司有合理的理由相信姜宇要求退还定金是受原告委托,姜宇要求退还定金不再购买的行为构成表见代理,从而认定原、被告商品房预售合同在被告退还定金时即已终止,最终原告不能够得商铺,也不得主张双倍的定金赔偿。

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